O mercado de galpões logísticos vive um momento histórico no Brasil. O setor registra expansão acelerada, impulsionado principalmente pelo crescimento do comércio eletrônico. Em 2024, o segmento ultrapassou a marca de 1,5 milhão de m² em absorção líquida, consolidando-se como um dos setores mais dinâmicos do mercado imobiliário comercial brasileiro.
Os números mostram que a demanda por espaços de armazenagem nunca esteve tão aquecida. A vacância dos galpões logísticos atingiu seu menor patamar histórico no segundo trimestre de 2025, chegando a apenas 7,7%. Esse desempenho demonstra o apetite do mercado por estruturas modernas e bem localizadas.
E-commerce lidera ocupação
O varejo digital se tornou o grande motor desse crescimento. O e-commerce brasileiro cresceu 10,5% em 2024, atingindo faturamento de R$ 204,3 bilhões. Essa expansão criou uma necessidade urgente por centros de distribuição estrategicamente posicionados.
O e-commerce responde por 48% das transações de locação de galpões no segundo trimestre de 2025. Empresas como Mercado Livre, Shopee e Amazon lideram a corrida por espaços, buscando reduzir o tempo de entrega e melhorar a experiência do cliente.
A velocidade tornou-se um diferencial competitivo crucial. James Theodoro, presidente da Korsa Ris, explica que a proximidade física com os consumidores se tornou essencial para empresas que disputam a preferência no ambiente digital.
Expansão territorial acelerada
A oferta de galpões logísticos mais que dobrou nos últimos cinco anos. Antes da pandemia, era ofertado 1 milhão de m² por ano, e agora estima-se que em 2025 serão construídos mais 2,9 milhões de m², somando-se aos 34,4 milhões de m² em estoque.
São Paulo continua sendo o epicentro do setor. Regiões como Guarulhos, Cajamar, Jundiaí, Campinas e Embu estiveram entre as cinco áreas com maior volume de novas locações em 2024. Entretanto, outras localidades ganham espaço rapidamente.
Santa Catarina, Minas Gerais e Espírito Santo intensificaram a busca por estruturas modernas, climatizadas e automatizadas. A interiorização da logística cria novos polos de desenvolvimento em cidades médias próximas a eixos rodoviários estratégicos.
Preços disparam com demanda aquecida
A alta procura reflete-se diretamente nos valores de locação. O preço médio de aluguel saltou de R$ 19,04/m² em 2020 para R$ 24,95/m² em 2024. Em regiões próximas à capital paulista, os valores alcançam patamares ainda mais elevados.
Áreas com maior demanda, como Cajamar, que registrou taxa de vacância de apenas 8,53% em 2024, e Guarulhos, com 7,46%, já atingem R$ 38/m² a R$ 40/m² para ativos de alto padrão classe A+. Essa valorização atrai cada vez mais investidores para o setor.
Fenômeno da pré-locação
Um indicador interessante da força do mercado é o crescimento das pré-locações. Dos 4,2 mil m² em construção até 2026, cerca de 26% já está pré-locado. Isso significa que empresas estão alugando espaços ainda na planta, garantindo disponibilidade futura.
No fechamento do segundo trimestre de 2025, dos quase 1 milhão de m² entregues no mercado, 43% desse estoque já estava pré-locado. Esse movimento demonstra que a velocidade da demanda supera a capacidade de entrega do setor.
Para o mercado, essa dinâmica é vista com otimismo. Especialistas apontam que o Brasil ainda está em estágio inicial no desenvolvimento do e-commerce, o que projeta crescimento contínuo nos próximos anos.
Oportunidade para investidores em galpões logísticos
O setor de galpões logísticos também atrai fundos imobiliários (FIIs). Os FIIs de logística dispararam em 2025 e lideram os maiores retornos da indústria no ano, com sete dos 10 melhores desempenhos vindos de ativos com portfólio focado em galpões.
O levantamento da Quantum Finance identificou que, enquanto o IFIX acumulou alta de 15,24% até novembro de 2025, o ativo mais rentável do setor avançou quase três vezes mais. A baixa vacância e os contratos atrelados à inflação garantem previsibilidade de receita.
Mesmo com juros elevados, o segmento mostra resiliência. Os FIIs de logística têm conseguido contornar bem os desafios do cenário, com previsibilidade maior da renda e capacidade eficiente de repasse inflacionário.
Perspectivas positivas
O cenário para 2025 mantém-se favorável. Com a entrega de novos empreendimentos e a manutenção de um mercado aquecido, espera-se alto volume de novas locações, com produtos voltados ao last mile podendo ultrapassar R$ 45/m² em regiões de maior demanda na capital São Paulo.
Segundo Douglas Curi, sócio da Sort Investimentos, o mercado logístico se tornou um dos setores mais estratégicos para investidores que buscam alta rentabilidade e segurança patrimonial. A projeção de crescimento da demanda indica um novo ciclo de valorização desses ativos.
O fortalecimento do e-commerce, aliado à escassez de espaços disponíveis em regiões estratégicas, deve impulsionar ainda mais o setor. A modernização das cadeias de suprimentos e a necessidade de entregas cada vez mais rápidas consolidam os galpões logísticos como investimento de longo prazo.
Para empresas e investidores, o momento é oportuno. A combinação de demanda aquecida, baixa vacância e valorização consistente posiciona o setor como protagonista do mercado imobiliário comercial brasileiro nos próximos anos.
Fontes: Mundo Logística, Cushman & Wakefield, SEGS, IstoÉ Dinheiro, RB Investimentos, ABOL, Folha de Curitiba, E-Commerce Brasil, Modal Connection, E-Commerce Brasil, Private Log, Investidor 10, IstoÉ Dinheiro, Money Times, Bora Investir B3, FIIs.com.br, Money Times, Suno
